中古物件で住んで欠陥発覚

契約が済んでいるので、ちょっと難しいかもしれませんね。
特約のある契約書に印鑑も押してるでしょうし、手数料も買い手側の媒介契約書があると思いますし。
本当なら事前にきちんと疑問点はクリアにしておくべきでしたね。
私なら瑕疵担保が免責になる時点で契約しません。知人だからこそ、その辺りはきちんとしておかないと、トラブルがあった時に揉めますし。
あとは仲介した不動産屋にも交渉の余地ありです。そのための仲介ですし、手数料です。
ただ、小さな地場の業者だといい加減なところも多いので、やはり一度司法書士か物権法に強い弁護士に相談してみると良いかと思います。